Чи включається площа балкона в загальну площу квартири або нежитлового приміщення

При створенні об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та управлінні багатоквартирним будинком виникає ряд питань.

Одне з них - як визначати кількість голосів, які має співвласник в ході голосування?

Згідно ст. 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р № 2866-III (далі - Закон № 2866), кожен співвласник (його представник) у ході голосування має кількість голосів, пропорційну частці загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

При цьому в п. 9 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р № 417-VIII (далі - Закон № 417) прописано, що частка співвласника - частка, яку становить площа квартири і / або нежитлового приміщення співвласника у спільній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Таким чином, щоб визначити кількість голосів, що належать співвласнику, необхідно знати:
1. саме загальну площу всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, а не «загальну площу будинку», оскільки, крім квартир і нежитлових приміщень, «загальна площа будинку» включає площу підсобних приміщень загального користування (в т.ч. допоміжних );

2. загальну площу квартири або нежитлового приміщення, що належать кожному з співвласників.

Тобто в Законі № 417 і Законі № 2866 йдеться про загальну площу квартири або нежитлового приміщення, але що таке загальна площа квартири або нежитлового приміщення і що вона включає?

Термін «загальна площа квартири» використовується в ряді підзаконних актів (наказ Держкомстату України «Про затвердження Інструкції щодо заповнення форми державного статистичного спостереження № 1-житлофонд (річна)« Житловий фонд »від 21.07.2008 р № 251; наказ« Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна »від 24.05.2001 р № 127; наказ Держкомстату України від 18.04.2005 р № 95, Інструкція з ведення погосподарського обліку в сільських, селищних та міських радах; наказ Державного Комітету України з питань Житлово-комунального господарства «Про затвердження Методичних рекомендацій з питань технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна» від 05.09.2003 р № 146 і т.д.), згідно з якими загальна площа квартири визначається як сума площ усіх приміщень квартири, вбудованих шаф і літніх приміщень, підрахованих із такими знижувальними коефіцієнтами:

• для балконів і терас - 0,3;

• лоджій - 0,5;

• засклених балконів - 0,8;

• веранд, засклених лоджій і холодних комор - 1,0.

  При цьому під квартирою мається на увазі житлове приміщення - внутрішня ізольована частина будівлі, відокремлена від інших суміжних приміщень стінами без прорізів або глухими перегородками, за наявності необхідних підсобних приміщень (кухні, туалету, ванної кімнати), а також яка має самостійний вихід на вулицю, двір, коридор загального користування або сходову клітку.

Більш докладну відповідь на згадане питання можемо знайти в ДБН В.2.2-15-2005 «ЖИТЛОВІ БУДИНКИ. ОСНОВНІ ПОЛОЖЕННЯ".

Відповідно до положень Додатка Б:

Балкон - виступаюча з площини стіни фасаду обгороджена площадка, призначена для відпочинку влітку.

Квартира - комплекс взаємопов'язаних приміщень, використовуваних для проживання однієї сім'ї різного кількісного складу або однієї людини, який включає (як мінімум): житлову (житлові) кімнату, кухню, ванну кімнату (душову), вбиральню (або суміщений санвузол), передпокій, комору чи вбудована шафа.

При цьому загальна площа квартири - сумарна площа житлових і підсобних приміщень з урахуванням лоджій, балконів, веранд і терас, які враховуються з коефіцієнтом відповідно до Додатку В.

Згідно з положеннями Додатка В:

В.2 Загальну площу квартир визначають як суму площ усіх приміщень квартири, вбудованих шаф і літніх приміщень, підрахованих із такими знижувальними коефіцієнтами:

• для балконів і терас - 0,3;

• для лоджій - 0,5;

• засклених балконів - 0,8;

• веранд, засклених лоджій і холодних комор - 1,0.

 Отже, до загальної площі квартири також включається площа балконів.

Відносно нежитлових приміщень, відповідно до ДБН В.2.2-15-2005 «ЖИТЛОВІ БУДИНКИ. ОСНОВНІ ПОЛОЖЕННЯ »:

Нежитлове приміщення - приміщення в структурі житлового будинку, яке не відноситься до житлового фонду. Воно є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
При цьому мається на увазі, що з урахуванням ст. 4 Житлового кодексу Української РСР від 30.06.1983 р, нежитлові приміщення в житлових будинках призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.
Тому при обчисленні кількості голосів, яку має співвласник в ході голосування, необхідно брати до уваги загальну площу квартири або нежитлових приміщень з урахуванням площі лоджій, балконів, веранд і терас.

Інформацію щодо:

• загальної площі квартири або нежитлових приміщень можна отримати, переглянувши технічний паспорт на квартиру або нежитлове приміщення, в якому зазначаються загальна площа квартири або нежитлового приміщення та його розмір;

• загальної площі квартир і нежитлових приміщень в будинку можна дізнатися з технічного паспорта на будинок, звернувшись в обслуговуючу організацію.

Використані матеріалали ОСМД INFORM.

Р.О. Красюк, координатор Сектору розвитку ОСББ, реформування ЖКГ та економічного аналізу