Керуюча компанія або ОСББ: не зволікайте з вибором

Першого липня 2015 року набув чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а з 10 червня цього року відбувся перехід від послуги утримання будинків та прибудинкової території до послуги управління будинками. Але більшість людей не знають, що обрати, з чого починати, деякі взагалі нічого не роблять.

Не зволікати з вибором радить і заступник міського голови Прядка Володимир Анатолійович, адже потрібно усвідомити необхідність взяти на себе управління спільною власністю, тому що активна громадянська позиція допоможе уникнути негативних наслідків.

Так, на сьогодні в місті проведено конкурс на визначення управителя багатоквартирних житлових будинків, в яких співвласники не зробили цього самостійно. Рішенням виконавчого комітету Сєвєродонецької міської ради за № 391 від 09.06.2018 року, таким управителем обрано КП «Житлосервіс «Світанок», яке відповідно до укладених із Сєвєродонецькою міською радою договорів, з 12 червня 2018 року розпочало надавати послуги з управління будинками.

Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком у разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу, тобто з 10 червня 2018 року міську владу позбавили повноважень щодо регулювання питань розміру ціни на дану послугу.

Така ціна протягом строку дії договору управління може змінюватися виключно за погодженням сторін з підстав та в порядку, визначених таким договором.

Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, та включає:

1. Витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, крім витрат на обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги, у разі укладання індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем;
2. Винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.

Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території є невід’ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.   

Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території враховує обов’язковий перелік робіт (послуг), який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері житлово-комунального господарства, а також періодичність виконання (надання) робіт (послуг) з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.

Отже, вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається відповідно до вищенаведених вимог законодавства. При цьому механізмів державного регулювання стосовно ціни на послугу з управління багатоквартирним будинком законодавством не передбачено. Відтак, порядок формування ціни на цю послугу Кабінетом Міністрів України не затверджується, розрахунок ціни уповноваженим органом (органом місцевого самоврядування) управителем для встановлення (погодження) не подається.  

Зазначаємо, що у разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» органи місцевого самоврядування (уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя) наділені повноваженнями лише щодо підписання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від імені співвласників. При цьому органи місцевого самоврядування не здійснюють встановлення цін на послугу з управління багатоквартирним будинком.

Як буде з соціальним захистом споживачів послуги з управління багатоквартирним будинком?

Відшкодування пільг і субсидій на послуги з управління багатоквартирним будинком, витрат на управління багатоквартирним будинком (для громадян, що проживають у будинках, де створено ОСББ) здійснюється в межах граничного розміру витрат, визначеного Постановою Кабінету Міністрів України, який станом на 01.06.2018 становить 5,22 грн./м² (вказаний граничний розмір змінюватиметься в умовах зміни законодавчо встановленого розміру прожиткового мінімуму). При цьому звертаємо увагу, що пільги та субсидії надаються в межах соціальної норми житла, визначеної пунктами 1-2 постанови Кабінету Міністрів України від 06.08.2014 № 409.

Який варіант управління багатоквартирним будинком обрати мешканцю будинку?

1. Обрати керуючу компанію і передати їй функції управління багатоквартирним будинком мешканці можуть на зборах співвласників.

Покроково це виглядає так:

По-перше, скликати збори співвласників багатоквартирного будинку.

Для скликання зборів достатньо рішення ініціативної групи (не менш ніж 3 співвласники). Повідомлення про дату й місце проведення зборів має бути вручене кожному співвласникові під розписку у письмовій формі не пізніше ніж за 10 днів до дати їх проведення або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку. Окрім того, це повідомлення має бути розміщено в загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду даного будинку.

Повідомлення про проведення зборів співвласників обов’язково має містити таку інформацію:

• інформацію про ініціатора проведення зборів;
• дату, місце й час їх проведення;
• порядок денний.

По-друге, прийняти на зборах співвласників відповідне рішення.

Відповідно до ст. 10 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир і нежитлових приміщень, площа котрих перевищує 75% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Проте тут є виняток. У випадках прийняття рішень щодо визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем та обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням – рішення вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку відповідно до ч. 6 ст. 10 цього закону.

По-третє, правильно оформити прийняте на зборах рішення.

Рішення зборів оформлюється протоколом, який підписується всіма співвласниками (їх представниками), що взяли участь у зборах.

Форма протоколу затверджена Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 25.08.2015 № 203.

У протоколі обов’язково зазначається наступна інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах:

• прізвище, ім’я, по батькові співвласника;
• документ, що підтверджує право власності на квартиру чи нежитлове приміщення;
• номер квартири чи нежитлового приміщення;
• загальна площа квартири чи нежитлового приміщення;
• документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника).

Протокол зборів співвласників складається не менш як у двох примірниках.

Один примірник зберігається в управителя, а другий — передається на зберігання виконавчому комітету сільської, селищної, міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку, який розміщує результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті.

У будь-якому випадку рекомендовано складати протокол як мінімум у 3 екземплярах, щоб один з них завжди був доступний співвласникам будинку.

Четвертий крок – повідомити співвласників про прийняте рішення.

Повідомлення про рішення, прийняте зборами співвласників, надається кожному співвласнику будинку в письмовий формі не пізніше 10 днів після його прийняття. Також таке повідомлення розміщується в загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду.

Рішення зборів співвласників є обов’язковими для всіх співвласників, включаючи тих, хто був відсутній на зборах, та тих, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення.

Споживач має право розірвати договір про надання комунальної послуги, попередивши про це управителя,  призначеного на конкурсних засадах, не менш як за два місяці до дати розірвання договору.

2. Долучитися до створення ОСББ.

А чи може споживач відмовитися від деяких послуг?

Потрібно надати рішення про відмову від низькі послуг до керуючої компанії, залишив лише ті послуги, в яких буде потребуватиме будинок та співвласники. Відповідно до ст. 10 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир і нежитлових приміщень, площа котрих перевищує 75% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Які наслідки за несплату послуг з управління будинком?

Для споживачів, які отримають субсидії, у разі наявності заборгованості за житлово-комунальні послуги вони будуть позбавлені субсидії. До того ж з 1 травня 2019 року вводиться в дію норма статті 26 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» щодо нарахування пені у разі несвоєчасного здійснення платежів.

За роз`ясненнями  звертайтеся до Відділу розвитку ОСББ, реформування ЖКГ та економічного аналізу УЖКГ міської ради за адресою: вул. Гагаріна 115, к. № 14.