На що звернути уваги при укладанні договору найму (оренди) нежитлової нерухомості

У зв’язку з релокацією бізнесу та відкриття бізнесу “з нуля” у підприємців виникає потреба в укладанні договору оренди нежитлової нерухомості.

         Стаття 759 ]]>Цивільного кодексу України]]> (далі - ЦК України ) встановлює, що за договором найму (оренди) одна сторона - власник (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) нерухомість на певний строк за плату. То  б то, сторонами договору найму (оренди) є  дві сторони: наймодавець (орендодавець), який, як правило, є власником нерухомості, та наймач (орендар).

         Стаття 793 ЦК України визначає, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається в письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений на строк більше п’яти років. У зв’язку з цим  на практиці такі договори укладають строком до 3 років (як правило, 35 місяців). Слід пам'ятати, що договір також може бути посвідчений нотаріально за вимогою однієї зі сторін.

         Важливо, щоб у договорі оренди містилися такі умови:

Предмет договору, у якому вказується об'єкт оренди (квартира, будівля, інша нерухомість), що передається орендареві

- Строк договору оренди

- Права та обов'язки сторін

- Внесення орендної плати

- Інші умови (ремонт нерухомості, поліпшення)

- Гарантії сторін

Важливою складовою договору найму (оренди) є укладення акта приймання-передачі: передання та повернення майна (об'єкта оренди) здійснюється шляхом підписання сторонами згаданого акта.

Розглянемо кожну з  вищевказаних умов.

         Предмет договору

         У розділі щодо предмета договору оренди важливо чітко ідентифікувати об'єкт нерухомості. Слід вказати адресу приміщення, його площу, технічні характеристики, поверх чи поверховість, детальний опис наявних у приміщенні речей, а в ідеалі також додати до договору план приміщення. Такі заходи допоможуть у майбутньому не лише ідентифікувати майно, а й встановити можливі зміни конфігурації будівлі, якщо такі виникнуть в процесі експлуатації нерухомості.

З метою уникнення  непорозумінь щодо використання об’єкту оренди  між орендарем та орендодавцем, рекомендуємо в договорі зазначити цільове призначення використання об'єкта оренди.

         Строк договору

         Згідно статті 284 ]]>Господарського кодексу України]]> (далі- ГК України) строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

         Але, вищевказане правило не стосується випадку, коли предметом оренди є державне або комунальне майно. ]]>Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 22.03.2023 у справі № 916/2469/21]]> зроблено висновок, згідно з яким автоматична пролонгація договору оренди державного або комунального майна, яка реалізувалась внаслідок мовчазної згоди сторін такого договору та підтверджувалась у подальшому їхніми діями, не відбувається з огляду на те, що у спірних правовідносинах у співвідношенні із загальними нормами (стаття 764 ЦК України та частина четверта статті 284 ГК України пріоритетними є спеціальні норми ]]>Закону України "Про оренду державного та комунального майна"]]>, і зокрема, статті 18 цього Закону, який, до того ж, є законом, прийнятим у часі пізніше, ніж Цивільний кодекс України та Господарський кодекс України

         Права та обов'язки сторін

         Сторонами договору можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Загалом, у договорі потрібно прописати права та обов'язки таким чином, щоб вони сприяли меті укладення договору. Відтак, крім обов'язку передання нерухомості в оренду, якому кореспондує обов'язок своєчасної оплати, слід вказати необхідність дотримання цільового призначення об'єкта оренди, визначити порядок його експлуатації, можливість (чи заборону) надання об'єкта в суборенду, порядок проведення ремонтних та оздоблювальних робіт, відшкодування завданої шкоди тощо.

Варто врахувати, що наймач, за умови належного повідомлення наймодавця, має переважне право на укладення договору найму на новий строк, а також, у разі продажу речі, переданої у найм, - переважне право перед іншими особами на її придбання.

         Орендна плата

         Згідно статті 762 ЦК України плата за користування може виражатися як у грошовій (що загальноприйнято в цивільному обороті), так і в натуральній формі (наприклад, надання послуг наймодавцеві чи виконання робіт). Якщо сторони визначили плату за користування в грошовій формі, то це може бути як фіксований платіж, так і відсоткове значення.

         За загальним правилом, сторони договору найму самостійно визначають розмір плати. Тому за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

         Для тих випадків, коли сторони не домовилися про розмір плати, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. До таких можна віднести, зокрема, рік виробництва речі, її функціональні властивості, розташування речі тощо. Тобто, у разі, коли в договорі найму (оренди) не визначений розмір орендної плати, працює той інструментарій (спосіб визначення плати), що закріпив законодавець у другому реченні частини першої статті 762 ЦК України. Тому навіть якщо сторони не домовилися про розмір плати у договорі найму (оренди), це не нівелює такий договір.

         Умови щодо ремонту нерухомості

         Згідно зі ст. 776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої в найм, провадиться наймачем за його рахунок, капітальний ремонт речі - наймодавцем за його рахунок. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право або відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за найм речі, або вимагати відшкодування вартості ремонту, або вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Закон наділяє сторін правом самостійно врегулювати дане питання на їхній розсуд.

         Гарантії сторін

         У договорі оренди необхідно також вказувати гарантії для сторін, що стосуються об'єкта оренди. Зокрема, з боку орендодавця слід надати підтвердження того, що на дату укладання договору:

- відсутні будь-які законодавчі обмеження на передачу об'єкта в оренду, зокрема, відносно об'єкта оренди не існує будь-яких заборон, арешту або інших обтяжень щодо його використання;

- відсутні недоліки, що значно знижують цінність та/або можливість експлуатації об'єкта оренди за цільовим призначенням;

- об'єкт оренди та прилегла територія знаходяться у безпечному та придатному для використання стані;

- орендареві надано повну інформацію щодо обставин, які мають істотне значення для прийняття рішення про укладання договору;

- всі інженерні комунікації, які підведені до об'єкта оренди чи знаходяться в ньому, належно функціонують та не перебувають в аварійному стані;

- щодо об'єкта оренди відсутня заборгованість за комунальними платежами;

- об'єкт оренди не наданий в користування іншим особам;

- щодо об'єкта оренди відсутні судові спори та щодо нього не провадяться виконавчі дії;

- укладення договору не порушує законних прав та інтересів третіх осіб.

         Обидві сторони також повинні надати підтвердження наявності повноважень у їхніх представників на укладення, підписання та виконання відповідного договору, а також вказати, що укладення договору відповідає інтересам сторін, волевиявлення на укладення договору є вільним та усвідомленим, відповідає їхній внутрішній волі, без впливу обману, помилки або тяжких для сторін обставин.

         У договорі варто зазначити, що усі умови договору є зрозумілими та співпадають з реальними домовленостями сторін, а договір не приховує іншого правочину і спрямований на реальне настання наслідків, обумовлених ним.

         Інші умови

         Поліпшення здійснюється, як правило, наймачем. При цьому рекомендуємо заздалегідь отримати письмову згоду наймодавця на такі дії.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, то наймач має право на відшкодування вартості витрат або врахування їх вартості в рахунок орендної плати.

         Натомість поліпшення, що зроблені без згоди наймодавця, не повертаються та не компенсуються.

         У випадку, коли в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створено нову річ, наймач стає її співвласником у розмірі частки, що відповідає вартості його затрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

         Ризик випадкового знищення або пошкодження речі несе власник майна (наймодавець). У випадку, якщо орендар затримав повернення речі орендодавцеві, він несе ризик її випадкового знищення або пошкодження.