Що таке ОСББ і варіанти управління багатоквартирним будинком

Управління багатоквартирним будинком - це вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав і виконання обов'язків співвласників, пов'язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку (п. 8 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» №417).
Управління багатоквартирним будинком може здійснюватися відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» №417 за рішенням співвласників:

• самостійно співвласниками;
• всі або частину функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися керуючому;
• всі функції по управлінню може здійснювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) або асоціація об'єднань співвласників багатоквартирного будинку (далі - асоціація ОСББ).

Самостійне управління багатоповерхівкою співвласниками

В чинному законодавстві нормативною підставою для форми управління, при якій рішення з усіх питань приймає збори співвласників, є положення ч. 2 ст. 382 ЦКУ, п.п. 5 і 6 ч. 1 ст. 1 і ч. 1 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» №417.

Згідно з наведеними нормами, всі власники квартир і нежилих приміщень в багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (в т.ч. допоміжні), що несуть, огороджувальні і несе-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше ніж одне житлове або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, призначені для задоволення потреб всіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовано багатоквартирний будинок і його прибудинкова територія, в разі державної реєстрації таких прав.
Згідно із загальним правилом ч. 2 ст. 369 ЦКУ, розпорядження майном, що перебуває у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. У свою чергу, Закон України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» №417 визначає особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов'язані з реалізацією прав і виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку по його утримання та управління.
Таким чином, Закон України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» №417 є спеціальним законом і саме їм регулюються особливості реалізації прав співвласників багатоквартирного будинку. У разі наявності протиріччя між положеннями Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» №417 та іншими актами цивільного законодавства, застосуванню підлягають саме норми Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» №417. Якщо певні правовідносини Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» №417 вирішені, застосовуються норми ЦКУ та інших актів цивільного законодавства України.

Основні варіанти управління

Співвласники можуть вирішувати всі питання безпосередньо зборами співвласників або укласти договір з керуючим, якому передати певний обсяг питань.
В першому варіанті - самостійне управління співвласниками.
Даний варіант управління може бути рекомендований для малоквартирних будинків, де є, наприклад, 8-12 квартир.

У разі такого варіанту управління співвласники як споживачі комунальних послуг укладають договори на поставку комунальних послуг з їх постачальниками, які є природними монополістами у відповідних сферах (в залежності від конструктивних особливостей конкретного будинку і ступеня благоустрою населеного пункту це може бути централізоване водопостачання та водовідведення, газо- , тепло-, електропостачання).
Відносно утримання будинку, його поточного і капітального ремонтів, то в даному випадку співвласники самостійно вирішують шляхом проведення зборів співвласників, зокрема, такі питання:

• в яких послугах по утриманню є необхідність, якого суб'єкта господарювання замовити їх виконання;
• чи є потреба в поточному або капітальному ремонті, якого суб'єкта господарювання замовити його виконання;
• в чому полягає трудове і / або грошове участь співвласників при реалізації змісту, поточного / капітального ремонту, які порядок і терміни сплати грошових внесків / реалізації особистого трудового участі;
• кого уповноважити на вчинення юридично значущих дій від імені співвласників, який обсяг повноважень надати цій особі.

Так, співвласники можуть самоорганізуватися і частина робіт виконувати самостійно (по черзі прибирати прибудинкову територію). Певне особисту трудову участь можливо і на етапі поточного або капітального ремонтів з метою зменшення вартості послуг спеціалізованої підрядної організації.
Якщо ж потрібно укласти договір на вивіз сміття, на ремонт внутрішньобудинкових мереж та інші роботи / послуги, у виконанні яких зацікавлені всі співвласники і які не можуть бути виконані співвласниками самостійно, виникає питання про визначення особи, уповноваженої діяти від імені всіх співвласників, і про обсяг повноважень даної особи. Відповідно до ч. 3 ст. 369 ЦКУ, співвласники мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном. Отже, для цілей розпорядження спільним майном цивільне законодавство передбачає можливість призначити уповноважену особу безпосередньо з кола співвласників. З огляду на це, ми вважаємо, що дана норма повинна бути застосована і для реалізації можливості повноваження одного з співвласників на вчинення правочинів щодо утримання спільного майна, а тому залучати сторонню людину для здійснення представницьких функцій немає необхідності.
Обсяг повноважень даної особи слід вичерпно закріпити в протоколі зборів співвласників. Щоб уникнути подальших суперечок можна рекомендувати закріпити наступне:

• з якими обслуговуючими підприємствами (комунальними службами, будівельними та іншими підрядними організаціями) необхідно укласти договори в інтересах всіх співвласників;
• які істотні умови повинні бути дотримані при укладанні договорів (вартість послуг, їх обсяг, періодичність / графік надання і т.п.); якщо співвласники довіряють уповноваженій особі вибрати виконавців і узгодити з ними певні умови договорів на свій розсуд - прямо закріпити це право уповноваженої особи;
• в який термін і в якій формі уповноважена особа повинна звітувати перед співвласниками про виконання покладених функцій.

Другий варіант, це укладення договору з керуючим.
Рішення про те, що управління будинком буде здійснювати керуючий, теж відноситься до виключної компетенції зборів співвласників. Вони вирішують, які саме функції будуть передані керуючому.
Керуючий багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб'єкт підприємницької діяльності, яка за договором з співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території та належні умови проживання та задоволення господарсько-побутових потреб.
Примірник протоколу рішення загальних зборів, на якому приймали рішення про визначення керуючого або обрання уповноваженої особи співвласників для укладення, внесення змін і розірвання договору з керуючим, передають на зберігання виконавчому комітету сільської, селищної, міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку, який розміщує результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті.
Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір укладається на умовах, затверджених зборами співвласників, і є обов'язковим для виконання всіма співвласниками.
Законодавство передбачає можливість призначити уповноважену особу безпосередньо з кола співвласників. Щоб уникнути подальших суперечок можна рекомендувати закріпити в протоколі зборів співвласників наступне:

• вичерпний перелік послуг, надання яких слід доручити керуючому;
• яке підприємство залучити в якості керуючого;
• на яких істотних умовах (вартість послуг, порядок оплати послуг, періодичність / графік надання послуг і т.п.) повинен бути укладений договір; якщо співвласники довіряють уповноваженій особі вибрати керуючого і узгодити з ним певні умови договору на свій розсуд - прямо закріпити це право уповноваженої особи;
• кого уповноважити на укладення договору від імені співвласників і подальший контроль виконання договору.

 Використані матеріали ОСМД INFORM.

 Координатор сектору розвитку ОСББ, реформування ЖКГ та економічного аналізу Красюк Р.О.

Контактні дані:

електронна адреса: osmd-2016yandex [dot] ua

УЖКГ, вул. Гагаріна, 115, кімн. 14, Красюк Роман Олександрович.