Шановні керівники ОСББ, мешканці Сєвєродонецька!

13.12.2018 року в Ресурсному Центрі підтримки ОСББ було проведено семінар по на ступним питанням:

1. Питання видів управління багатоквартирним будинком, а саме особливості та вимоги до управителів згідно чинного законодавства України;

2. Питання обслуговування димових та вентиляційних каналів багатоквартирного житлового будинку;

3. Питання умов та видів договорів про надання комунальних послуг: індивідуальні, колективні, з колективним споживачем.

1). Ще раз було підкреслено, що за рішенням співвласників управління багатоквартирним будинком може здійснюватися:

-самостійно співвласниками;

-управителем, якого обирають співвласники;

-управителем, призначеним за конкурсом виконавчим органом місцевої ради (у разі, якщо співвласники не прийняли рішення про форму управління);

- усі функції з управління може здійснювати об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі — ОСББ) чи асоціація об’єднань співвласників багатоквартирного будинку (далі — асоціація ОСББ).

Особлива увага акцентована на дотримання управителем таких нормативних документів, як  Постанови Кабінету міністрів України від 5 вересня 2018 р. № 712 «Про затвердження правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком» та Закону України «Про житлово-комунальні послуги».

Розглянута така форма управління, як створення АОСББ.

Нижче наведено порівняння цих форм управління у вигляді таблиці:

Створення асоціації

Асоціація ОСББ створюється і реєструється в такому ж порядку, як і будь-яка юридична особа в Україні, згідно з вимогами Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань".

Послідовність дій при цьому така:

1.Загальні збори ОСББ – майбутніх засновників асоціації приймають рішення про створення асоціації.

2.Представники таких ОСББ збираються на установчі збори асоціації, приймають рішення про її створення, затверджують її статут, обирають статутні органи.

3.Після державної реєстрації асоціації загальні збори ОСББ-членів асоціації приймають рішення про передачу їй функцій з управління багатоквартирними будинками.

2). Керівникам ОСББ було нагадано про дотримання Наказу Міністерства енергетики та вугільної промисловості України від 15.05.2015 № 285, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України від 08.06.2015 за № 674/27119, затвердженого Правилами безпеки систем газопостачання (далі – Правила).

Відповідно до пункту 6.1 глави 6 розділу V Правил безпечну експлуатацію та технічне обслуговування димових і вентиляційних каналів (далі – ДВК) житлових і громадських будинків забезпечує власник (балансоутримувач та/або орендар (наймач)).

Частиною другою статті 17 Закону України «Про захист прав споживачів» визначено, що споживач має право на вільний вибір товарів і послуг у зручний для нього час. Забороняється примушувати споживача придбавати продукцію неналежної якості або непотрібного йому асортименту.

Власник має право самостійно вибирати спеціалізовану організацію, яка буде залучатись до проведення зазначених робіт, та не зобов’язаний допускати до власного помешкання представника спеціалізованої організації, якщо пропоновані ним послуги з перевірки ДВК громадянином не замовлялись.

Відповідно до пункту 3.2 розділу III Правил власник (балансоутримувач та/або орендар (наймач)) повинен забезпечити утримання системи газопостачання відповідно до вимог чинного законодавства України.

Пунктом 3.3 розділу III Правил передбачено, що власник (балансоутримувач та/або орендар (наймач)) відповідає за технічний стан і безпечне користування газопроводами, газовими приладами та ДВК.

3). Згідно ч. 1 Розділу VІ Закону України «Про житлово-комунальні послуги» з 1 травня 2019 року набирають чинності нові положення.

Що нового: моделі організації договірних відносин щодо надання комунальних послуг

Новий закон “Про житлово-комунальні послуги” передбачає три базові моделі договірних відносин щодо надання комунальних послуг у багатоквартирному будинку:

•індивідуальний договір;

•колективний договір;

•договір з ОСББ як колективним споживачем.

Вибір конкретної моделі закон залишає за співвласниками багатоквартирного будинку (крім послуг із постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, які надаються виключно на основі індивідуальних договорів). Виконавці комунальних послуг зобов’язані укладати договори в конкретному багатоквартирному будинку відповідно до моделі (моделей) організації договірних відносин, обраної співвласниками. Початково, на вибір моделі організації договірних відносин співвласникам багатоквартирного будинку дається один рік після набрання чинності законом. Надалі співвласники можуть змінити обрану модель.

На випадок, якщо співвласники самостійно не визначаться із моделлю організації договірних відносин, закон передбачає “модель за замовчуванням”. Це - модель на основі індивідуальних договорів, але з певними особливостями, фактично - “підваріант” базової моделі. Тому насправді можемо говорити про чотири моделі договірних відносин щодо надання комунальних послуг. Розглянемо кожну з них окремо.

Індивідуальний договір 

Модель організації договірних відносин на основі індивідуальних договорів передбачає, що договір з виконавцем комунальної послуги укладається кожним співвласником багатоквартирного будинку самостійно.

При цьому виконавець:

•приймає платежі від співвласників безпосередньо (і, відповідно, сам забезпечує друк квитанцій, приймання платежів, претензійно-позовну роботу тощо);

•відповідає за якість комунальної послуги у приміщенні споживача (т.зв. відповідальність виконавця “до крану”);

•здійснює обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, що забезпечують надання відповідної комунальної послуги.

Зрозуміло, що утримання абонентської служби для роботи з кожним окремим споживачем, а також обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку вимагають додаткових витрат виконавця. Тому за обраної моделі організації договірних відносин плата виконавцю комунальної послуги складається з:

•плати за послугу, що розраховується, виходячи з розміру затверджених цін (тарифів) на відповідну комунальну послугу та обсягу спожитих комунальних послуг;

•плати за абонентське обслуговування, граничний розмір якої визначається Кабінетом Міністрів України;

•плати за обслуговування, поточний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, які забезпечують надання такої послуги, що визначається договором між виконавцем та співвласниками.

Отже, якщо підвести підсумок, при укладанні індивідуальних договорів кожен співвласник має “свій окремий” договір із виконавцем комунальної послуги, виконавець відповідає за якість окремо перед кожним споживачем, але натомість співвласники додатково до ціни (тарифу) за одиницю послуги сплачують виконавцеві плату за абонентське обслуговування і плату за обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем. Зрозуміло, що при цьому має бути змінений договір з управителем: з нього має бути виключено обов’язок управителя утримувати відповідні внутрішньобудинкові системи і відповідно має бути зменшена плата управителеві.

У разі несплати кимось зі співвласників плати виконавцеві, той звертається з позовом безпосередньо до такого боржника.

На випадок, якщо співвласники не змогли досягнути згоди між собою щодо обрання моделі організації договірних відносин (або з виконавцем - про плату за обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем), закон передбачає модель “за замовчуванням”. Це - “підваріант” моделі на основі індивідуального договору, з такими особливостями:

•співвласники не сплачують виконавцеві плату за обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем;

•виконавець не здійснює обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем;

•виконавець відповідає за якість послуги лише “на вході в будинок”, а не у приміщенні споживача.

Відповідно, плата виконавцеві в такому разі складається лише з:

•плати за послугу, виходячи з розміру затверджених цін (тарифів) на відповідну комунальну послугу та обсягу спожитих комунальних послуг;

•плати за абонентське обслуговування.

Колективний договір 

Модель організації договірних відносин на основі колективного договору передбачає, що договір з виконавцем комунальної послуги укладається особою, уповноваженою на це співвласниками, від імені та за рахунок усіх співвласників багатоквартирного будинку.

Такою уповноваженою особою може бути будь-хто, кого на це уповноважать збори співвласників багатоквартирного будинку або загальні збори ОСББ: хтось зі співвласників багатоквартирного будинку, управитель багатоквартирного будинку, правління ОСББ чи будь-яка інша фізична або юридична особа.

За цієї моделі організації договірних відносин виконавець:

•відповідає за якість послуги лише “на вході в будинок”;

•не здійснює безпосереднього збору платежів і роботи зі споживачами;

•не здійснює обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових мереж.

Відповідно, плата виконавцеві складається лише з плати за комунальну послугу, що розраховується, виходячи з розміру затверджених цін (тарифів) на відповідну комунальну послугу та обсягу спожитих комунальних послуг. Плата за абонентське обслуговування та плата за обслуговування внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку виконавцеві не сплачуються.

Збір платежів (із подальшим перерахуванням виконавцеві) здійснює особа, уповноважена співвласниками. Саме її завданням є сформувати квитанції споживачам та прослідкувати за своєчасною оплатою  кожним. Для приймання платежів уповноважена особа відкриває окремий поточний рахунок із спеціальним режимом використання за кожною комунальною послугою. Кошти на такому рахунку є власністю співвласників багатоквартирного будинку.

Важливо, що в разі, якщо хтось зі споживачів заборгував, із позовом до нього звертається не уповноважена особа, а сам виконавець комунальної послуги.

Для чого передбачена така модель? Річ у тім, що робота з розподілу між співвласниками обсягів спожитих комунальних послуг для цілей формування рахунків на оплату, власне формування і друк таких рахунків, робота зі збору платежів мають свою вартість. І утримувати “абонентську службу” в одного суб’єкта (наприклад, управителя) зазвичай дешевше, ніж мати кілька абонентських служб у кількох виконавців комунальних послуг. Адже в кінцевому підсумку за все завжди платить споживач!

Крім того, така модель дозволяє не виокремлювати складову обслуговування і поточного ремонту внутрішньобудинкових систем із утримання будинку в цілому - що важливо для випадку, коли співвласники не бажають доручати цю функцію виконавцю комунальної послуги (або він не бажає її виконувати).

Договір із колективним споживачем

Модель організації договірних відносин на основі договору з ОСББ як колективним споживачем передбачає, що договір із виконавцем комунальної послуги укладається ОСББ як юридичною особою від власного імені.

Ця модель дуже подібна до моделі на основі колективного договору. Однак на відміну від попередньої, за боргами за комунальну послугу відповідає ОСББ як юридична особа - виконавець не має права звертатися з позовом безпосередньо до конкретного співвласника. І внутрішні відносини між ОСББ і співвласниками регулюються статутом об’єднання та рішеннями його органів управління, а не законом чи договором.

В іншому - все так само, як і в попередній моделі. Виконавцеві комунальної послуги сплачується лише плата за комунальну послугу, виходячи з ціни(тарифу) та обсягу споживання, без плати за абонентське обслуговування і без плати за обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем.

Що дає співвласникам така модель організації договірних відносин? По-перше, як і в моделі на основі колективного договору, - економія на платі за абонентське обслуговування. По-друге, збереження за об’єднанням (чи обраним ним підрядником) обслуговування і ремонту внутрішньобудинкових систем - що часто є вагомим аргументом для співвласників багатоквартирних будинків, які мають, наприклад, сучасні/модернізовані індивідуальні теплові пункти. По-третє, усунення будь-якого зовнішнього втручання у внутрішні справи об’єднання: співвласники і ОСББ самі розберуться і з розміром внесків на оплату комунальних послуг, і з платіжною дисципліною.

Яку з передбачених законом моделей обрати - вирішувати самим співвласникам. Кожна має свої сильні і слабкі сторони. Вирішити, на якій зупинитися, співвласники можуть, лише зваживши всі “за” і “проти” для свого конкретного багатоквартирного будинку. Щоб полегшити вибір, наведемо узагальнену порівняльну таблицю моделей організації договірних відносин.

* Відповідні витрати закладаються у плату управителеві чи іншому суб’єкту, що укладає договір від імені співвласників

** Відповідні витрати закладаються у кошторис ОСББ (заробітна плата бухгалтера, витрати на друк квитанцій тощо)

*** Відповідні витрати є частиною витрат на управління багатоквартирним будинком, яке здійснює інший суб’єкт (управитель, ОСББ). 

Начальник відділу розвитку ОСББ, реформування ЖКГ та економічного аналізу Красюк Р.О.