Необхідно знати - ризики обслуговування в приватній житловій керуючої компанії

З огляду на нинішню законодавчу базу, як показує практика, суспільство за створення прозорих асоціацій ОСББ, яким буде делеговано об'єднаннями деякі повноваження з управління певними об'єднаннями! Також за той досвід, коли до одного успішного ОСББ, за допомогою корекції статуту (доповнення до статуту) або оновленої законодавчої бази, приєднуються інші будинки, немов вони є невід'ємною частиною першого будинку, який створив ОСББ (така практика відома і успішно застосовується). Відомі випадки, коли до одного успішного ОСББ приєднуються десятки багатоквартирних будинків.
Але суспільство категорично проти будь-якого насильницького втягування ОСББ в приватні управляючі компанії. Ні, воно не проти самих приватних керуючих компаній у сфері ЖКГ, але навіть за державні чи комунальні керуючі компанії. Суспільство також за приватні управляючі компанії, але ці компанії повинні бути підконтрольними суспільству і повинні фактично контролюватися власниками житла залежних від цих компаній. Суспільство за відсутність якої-небудь природної або штучної монополії, за добровільний і вільний вибір майбутньої форми обслуговування багатоквартирних будинків.
Ми впевненні, що без цієї альтернативи не буде можливості обійтися, тому що на сьогоднішній день, усвідомлення більшістю народонаселення своїх прав на свою спільну власність перебуває на дуже низькому рівні. А це значить, що в голови ОСББ кращі з кращих піти не захочуть і це призведе до дефіциту тлумачних голів-управлінців ОСББ, і тоді тлумачних і господарських на всі будинки просто не вистачить.
Тому приватні або державні компанії, що управляють потрібні, але важливо, щоб в той момент, коли якась із таких компаній випадково відчує себе природним монополістом її бажання великих доходів, особливо якщо це приватна компанія, що управляє, міг хтось і щось утримати в чітких законних рамках.

Проблема в тому, що будь-який власник приватної керуючої компанії є всього-на-всього власником комерційної структури під назвою керуюча компанія, яка покликана приносити дохід власнику і ніщо це не змінить - «як вовка не годуй, а він все одно в ліс дивиться». І ці компанії, так чи інакше, будуть намагатися заробляти більше будь-яким способом. Тому при кожній нагоді, якщо власника керуючої компанії нічого, і ніхто не буде стримувати, власник буде робити все, щоб його приватна компанія розвивалася за рахунок більших прибутків, одержуваних з власників багатоквартирних будинків - власна кишеня завжди важливіше і тому власник приватної керуючої компанії, своєю міні монополії, буде гнути жорстку лінію!
Тому-то держава повинна розвивати в першу чергу інші способи самоврядування, які дозволять мешканцям реально впливати на долі своїх будинків!
Керуючі компанії повинні бути такої собі вимушеної, неминучою альтернативою для будинків, в яких цивільне суспільство недотягує до самоорганізації в власну керуючу структуру. А це значить, що потрібно в першу чергу дати можливість розвиватися успішним ОСББ, за коштами наділення їх узаконеним правом приєднувати до себе, на рівних правах інші сусідні будинки.

Це повинно бути подібно принципом роботи успішного фермера, який завдяки своїй успішній діяльності приєднує до себе все сусідні поля і розвиває інфраструктуру і життя громадян, що працюють в його фермерських господарствах. Для успішного реформування ЖКГ потрібно таким «вірусом» заразити все ОСББ-рух.

У другу чергу потрібно дозволити розвиватися асоціаціям об'єднань співвласників багатоквартирних будинків з правом займатися господарською діяльністю на благо будинків, ОСББ яких увійшли в цю асоціацію. Це дозволить малоквартирним багатоквартирних будинків через свої ОСББ приєднуватися до створених асоціаціями структурам зі своїм хорошим управлінцем, бухгалтером, а також з набором необхідних служб.

Сприятливий клімат для таких асоціацій розвине дуже корисну конкуренцію на цьому ринку, як між самими асоціаціями, так і конкуренцію асоціацій з тими ж державними і приватними керуючими компаніями. А це дасть власникам житла вибір, а сам вибір зробить до високої якості комунальних послуг за прийнятну вартість.

Активно працюючи на цьому ринку асоціації дозволять об'єднанням скорочувати в своїх структурах платні посади, а господарську діяльність своїх ОСББ скорочувати до прийнятного рівня або взагалі відмовлятися від власної господарської діяльності. Мешканці ж будуть оплачувати свої платежі, на розрахункові рахунки асоціації.

Іншими словами об'єднання, що увійшли до асоціації, делегують свої управлінські функції і повноваження своїм асоціаціям. Цим вони знизять фінансове навантаження на свої ОСББ за рахунок скорочення власного адміністративного персоналу та опори на загальний технічний персонал. Такий підхід дозволить зберегти незалежність власних ОСББ і, при зниженні якості послуг, в будь-який момент прийняти відповідне рішення і вийти з господарського обслуговування асоціацією. А пожвавлення діяльності власного ОСББ дозволить, на вибір, взяти все обслуговування власного будинку в свої руки або знайти іншу гідну успішну асоціацію або державну, або приватну компанію, що управляє.

За допомогою асоціацій можна вивести з порога нерентабельність малоквартирні об'єднання без додаткового заробітку або будинку без капітальних ремонтів, в які необхідно вкладати більше грошей.
Зрозуміло, що рентабельність або нерентабельність об'єднань регулюється сумою платежів власників житла за один квадратний метр своєї квартири. Звичайно, якщо намагатися робити тарифи, нижче старих ЖЕКівських тарифів, до того ж намагатися використовувати постійний персонал замість використання персоналу сумісників, тоді будь-який ОСББ можна оголосити нерентабельним.
Якщо пофантазувати, ще одним способом таких рішень може бути створення на базі колишніх ЖЕКів напівдержавних-комунальних компаній, що управляють, в яких функції дільничних майстрів будуть виконувати голови об'єднань кожного будинку, що обслуговується в цьому ЖЕКу - керуючої компанії. В цьому випадку колишня жеківську бухгалтерія буде обслуговувати всі ОСББ і роботу самої управляючої компанії (ЖЕКу). Чим це не самоорганізація і не самоврядування будинків? Ті ж будинки, які не створили своїх об'єднань, взаємодіють з цієї керуючою компанією (ЖЕКом) також як зараз - майстра знаходяться в штаті керуючої компанії, оплати здійснюються не на рахунок ОСББ, а на рахунок компанії, що управляє.
І тільки в останню чергу потрібно державне сприяння в розвитку приватних керуючих компаній! Адже, так чи інакше, вони будуть розвиватися самі. Але завдяки такій кількості конкурентних можливостей і шляхів самоврядування, ці приватні управляючі компанії не будуть перегинати «палицю» цінової політики, тому як будуть розуміти, що їх можна швидше швидкого замінити на будь-яку із запропонованих вище форм самоорганізації і самоврядування.
До цих форм можна було б ще підключити територіальні громади (громади), але, на жаль, ця чудова ідея самоврядування була скомпрометована самим що, ні на є грубим способом. І немає, мабуть, жодного ОСББ в Україні, яке боролося проти продажу своїх приміщень через суди і яка не усвідомило, що в першу чергу в незаконному продажі або будь-якого іншого відчуження приміщень їхнього будинку винні в першу чергу ті самі територіальні громади (громади )!

Все найсерйозніші біди ОСББ, пов'язані з незаконним відчуженням власних приміщень, незаконної розпродажем через довгострокові оренди прибудинкових територій і не відведення земель, пов'язані саме з територіальними громадами.

Взагалі з делегуванням повноважень з ОСББ куди-небудь і кому-небудь потрібно бути обережним! Ми впевнені, що це потрібно робити поступово і не зараз, час ще не настав! Суспільна самосвідомість не готова для того, щоб йти на такі кроки зараз! Коло замкнулося, і ми знову повторюємо початок цієї статті!

На жаль тільки ОСББ можуть сформувати нову ментальність нашого суспільства, ментальність спільних власників, готових за свою спільну власність не тільки голосувати, а і відстоювати її. А на це потрібно багато часу і усвідомлена допомога держави. Тільки усвідомлена державна допомога допоможе скоротити час реформування ЖКГ України.
Але навіть при якісної державної підтримки, мотивації та сприяння, такі ментальні речі швидко не трапляються! Тому необхідно подумати чи не потрапимо ми в капкан приватних керуючих компаній!

   Координатор Сектору розвитку ОСББ, реформування ЖКГ та економічного аналізу Красюк Р.О.