Чи зобов'язане ОСББ відповідати за борги окремих співвласників перед керуючим або ЖЕКом

Нагадаємо: управляти спільною власністю в багатоповерхівці співвласники можуть трьома способами:

    - приймаючи всі рішення безпосередньо (може бути актуально тільки для будинків на кілька квартир);

    - створивши об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ)

або ж

    - за допомогою залученого фахівця-керуючого.

   Також у співвласників є можливість поєднати два останні варіанти, а саме: створити ОСББ і одночасно залучити керуючого, розподіливши функції між ними. В такому випадку діє наступний алгоритм: співвласниками створюється ОСББ, яке знову-таки за рішенням загальних зборів співвласників укладає договір про управління з обраним керівником - юрособою приватної або комунальної форми власності або фізособою-підприємцем.

   У даній ситуації співвласників особливо цікавлять питання врегулювання відносин між ними, ОСББ та керуючим. У поточному матеріалі ми розглянемо один з таких питань, а саме: з'ясуємо, чи зобов'язане ОСББ нести відповідальність за борги окремих співвласників перед керуючим (комунальним ЖЕКом, приватною компанією або підприємцем)?

   Крок перший: з'ясовуємо, як сформувалася заборгованість співвласників

   Перш за все зазначимо, про яку заборгованість співвласників перед керуючим або ЖЕКом може йти мова. Таких ситуацій кілька.

   Ситуація 1. До створення ОСББ будинок обслуговувався керуючим або ЖЕКом, за що на користь останніх співвласниками безпосередньо оплачувалися відповідні кошти. Підставою для таких платежів, як правило, були письмові договори про надання відповідних послуг між керуючим (ЖЕКом) і окремими співвласниками. У деяких випадках грошові кошти за обслуговування будинку сплачувалися лише за фактом надання послуг навіть без оформлення письмових договорів.

   Ситуація 2. До створення ОСББ керуючий або ЖЕК здійснював «збір» «транзитних коштів» співвласників, тобто грошових коштів, призначених для плати постачальникам комунальних послуг, таких як опалення, водопостачання тощо Відзначимо: на сьогоднішній день останні, керуючись нормами Закону України «Про житлово-комунальні послуги», переходять до практики укладання прямих договорів зі споживачами. Однак дана практика ще не є постійною, і в Україні залишилося досить багато випадків, коли ЖЕКи, приватні управляючі компанії та ОСББ «акумулюють» транзитні кошти від споживачів для подальшої їх сплати постачальникам комунальних послуг.

   Ситуація 3. Після створення ОСББ співвласниками було прийнято рішення про притягнення керівника, з яким ОСББ уклало договір управління. Як правило, в даному випадку співвласники сплачують грошові кошти для оплати всього комплексу послуг для забезпечення обслуговування будинку тільки ОСББ, а вже останнім направляє їх на всі необхідні потреби, в т.ч. і оплачує послуги керуючого за договором управління. Таким чином, заборгованість за послуги керуючого, хоч фактично і може виникати з вини окремих співвласників-неплатників, юридично є обов'язком ОСББ як самостійної юридичної особи - учасника договору управління перед керуючим.

   Отже, ми з'ясували, «звідки» може з'являтися заборгованість співвласників перед керуючим або ЖЕКом - це або заборгованість співвласників, власне, за послуги керуючого / ЖЕКу, яка виникла до створення ОСББ та укладення з ним відповідного договору управління, або борги співвласників по сплаті «транзитних »грошових коштів постачальникам комунальних послуг. Після ж створення ОСББ та обрання керівника та укладення між ними договору управління співвласники зазвичай вже не сплачують грошей керуючому безпосередньо, а перераховують їх ОСББ, а вже останнім направляє з цих коштів необхідні суми на оплату послуг керуючого. Тобто контрагентами керуючого вже є непоодинокі співвласники, а юридична особа - ОСББ.

   А тепер щодо кожної згаданої ситуації заборгованості з'ясуємо, чи нестиме відповідальність ОСББ по боргах співвласників і чому.

   Заборгованість за послуги керуючого і ЖЕКу

   У разі якщо борги співвласників перед ЖЕКом або керуючим існували до створення ОСББ, законних підстав для покладання на об'єднання відповідальності за старі борги співвласників немає, - звичайно, якщо ОСББ добровільно не взяло на себе такого обов'язку, закріпивши її в письмовому договорі, що, зрозуміло, виглядає безглуздим і малоймовірним.

   Якщо після створення ОСББ уклало відповідний договір про управління будинком, то вже саме об'єднання, а не окремі співвласники, виступить контрагентом керуючого за договором управління, а отже, і буде нести відповідальність перед керуючим по всіх боргах за даним договором. Іншими словами, ОСББ як сторона договору буде зобов'язана сплачувати на користь керуючого кошти за його послуги і відповідати за порушення цього обов'язку.

   Теоретично, за згодою сторін - ОСББ і керуючої - умови договору управління можна прописати і таким чином, щоб «пом'якшити» відповідальність за несплату боргів з ОСББ, наприклад, в разі якщо ОСББ підтвердить керуючому, що частина коштів є несплаченої через заборгованість окремих співвласників. Зокрема, можна вказати в договорі управління про можливість відстрочки сплати частини платежів на користь керуючого, пропорційної заборгованості окремих співвласників, якщо ОСББ підтвердить факт здійснення ним заходів щодо стягнення заборгованості з неплатників (звернення до суду тощо).ъ

   Заборгованість зі сплати «транзитних коштів» за комунальні послуги (тепло-, водопостачання і т.п.)

   Повторимося: новостворене ОСББ не несе відповідальності за борги співвласників перед будь-якими суб'єктами, укладені до його створення.

   Як зазначалося раніше, на сьогоднішній день в більшості будинків договори з постачальниками комунальних послуг укладені безпосередньо зі споживачами. У таких випадках ніяких обов'язків щодо погашення боргів останніх ОСББ не несе.

   Якщо ж співвласники будинку не уклали прямих договорів з постачальниками комунальних послуг, і з якихось причин саме керуючий, а не ОСББ продовжує «збирати» і перераховувати постачальникам відповідні платежі співвласників, в даному випадку ОСББ може нести відповідальність за такими боргами тільки в разі, якщо воно прямо взяло на себе цю посаду, закріпивши її в договорі управління.

   Таким чином, робимо наступний загальний висновок: ОСББ - це, з одного боку, форма управління спільним майном багатоповерхівки, з іншого - самостійна юридична особа, яка є самостійним учасником майнових правовідносин. Отже, об'єднання несе повну майнову відповідальність за своїми боргами і не відповідає за особисті борги співвласників. Норм, згідно з якими ОСББ повинно нести майнову відповідальність за особистими боргами співвласників, законодавство не містить. Отже, ОСББ має погашати тільки суми заборгованості, нараховані відповідно до умов договорів, укладених самим об'єднанням.

Використані матеріалали ОСМД INFORM.

   Координатор Сектору розвитку ОСББ, реформування ЖКГ та економічного аналізу Красюк Р.О.