Чи має право голова ОСББ брати кредит без відома більшості співвласників?

В першу чергу необхідно пам'ятати, що ОСББ створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Але чи достатньо захищені інтереси співвласників на законодавчому рівні?

Для того щоб відповісти на це питання, з'ясуємо, хто і як може розпоряджатися грошовими коштами ОСББ?

Діяльність створеного ОСББ регулюється Статутом ОСББ, який повинен відповідати положенням:

• Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р № 2866-III (далі - Закон про ОСББ)
та
• Типового статуту, затвердженого наказом Держжитлокомунгоспу від 27.08.2003 р № 141 в редакції наказу Мінрегіонбуду від 23.09.2015 р № 238 (далі - Типовий статут).

Згідно ст. 21 Закону про ОСББ і р. IV Типового статуту, до грошових коштів ОСББ відносяться:

• внески і платежі співвласників;

• грошові кошти, отримані в результаті здачі в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку;

• грошові кошти, одержані як винагорода за надані окремим категоріям громадян пільги на оплату житлово-комунальних послуг і призначені житлові субсидії;

• грошові кошти і майно, що надходять для забезпечення потреб основної діяльності об'єднання;

• добровільні майнові, в т.ч. грошові, внески фізичних і юридичних осіб;

• грошові кошти, залучені на умовах кредиту або позики;

• грошові кошти державного та / або місцевих бюджетів, отриманих на підставі спільного фінансування для утримання, реконструкції, реставрації, проведення поточного та капітального ремонтів, технічного переоснащення багатоквартирного будинку;

• пасивні доходи;

• доходи від діяльності утворених об'єднанням юридичних осіб, які направляються на виконання статутних цілей об'єднання;

• грошові кошти, отримані з інших джерел, які направляються на виконання статутних цілей об'єднання.

З вищевикладеного випливає, що ОСББ може отримувати кредити і позики. Як правило, кредити залучаються для реалізації масштабних проектів, які вимагають значного залучення грошових коштів, таких як модернізація, реконструкція, ремонт будівель і ін.

Для того щоб відповісти на питання «хто і як може розпоряджатися грошовими коштами ОСББ?», Важливо розуміти, які органи управління створюються в ОСББ і які у них повноваження.

У ст. 10 Закону про ОСББ і в р. III Типового статуту визначені органи управління ОСББ та їх повноваження. Так, органами управління ОСББ є:

1) Загальні збори співвласників, до виключної компетенції яких серед іншого належать:

• затвердження кошторису, балансу об'єднання та річного звіту;

• визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків та платежів співвласників;

• попереднє (до їх укладення) узгодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує зазначену в статуті, а також договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників або їх частину;

• прийняття рішення про реконструкцію та ремонт багатоквартирного будинку або про зведення господарських споруд.

При цьому рішення про визначення переліку та розмірів внесків та платежів співвласників, порядку управління та користування спільним майном, передачі в користування фізичним і юридичним особам загального майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше двох третин від загального числа всіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів.

Як бачимо, саме співвласники вирішують, які грошові кошти будуть використовуватися ОСББ і яким чином вони будуть залучатися, а також узгодять умови окремих майбутніх договорів.

Важливо! Приймаючи Статут ОСББ, співвласники мають право обмежити повноваження щодо укладення договорів, які перевищують певну суму. При цьому розмір цієї суми визначається співвласниками, про що відразу ж прописується в Статуті. На нашу думку, співвласники можуть також обмежити і види договорів, які голова правління вправі підписувати після узгодження загальними зборами.

Уважно читати Статут ОСББ перед його прийняттям, з огляду на те що на затвердження Статуту та внесення до нього змін має право виключно Загальні збори співвласників.

2) Правління - виконавчий орган, який обирається загальними зборами для керівництва діяльністю ОСББ та підзвітний Загальним зборам. До компетенції Правління, крім іншого, відносяться:

• розпорядження коштами об'єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об'єднання кошторису;

• укладання договорів про виконання робіт, надання послуг і здійснення контролю за їх виконанням.

При цьому зі складу членів Правління ОСББ обирається Голова правління, до повноважень якого належать наступні:

• діяти без довіреності від імені об'єднання і укладати в межах своєї компетенції договори і здійснювати інші угоди згідно з рішеннями правління;

• розпоряджатися грошовими коштами об'єднання відповідно до затвердженого кошторису та рішеннями правління, він також має право першого підпису фінансових документів об'єднання;

• відкривати і закривати рахунки об'єднання в банківських установах та інших фінансових установах, підписувати банківські та інші фінансові документи.

Тобто, як бачимо, Голова правління має право діяти виключно в межах повноважень, передбачених Статутом, і здійснювати розпорядження коштами в рамках затвердженої Загальними зборами кошторису! Що, природно, не виключає можливості зловживань з боку голів правління ОСББ.

Важливо! Згідно ст. 14 Закону про ОСББ, співвласники мають право отримувати в установленому порядку інформацію про діяльність ОСББ при цьому Правління ОСББ повинно надати для ознайомлення всі свої фінансові звіти на вимогу співвласника.

Рекомендація!

Вибираючи Правління ОСББ, співвласники повинні розуміти, що вони довіряють особам, яких вибирають, розпоряджатися грошовими коштами ОСББ.

Якщо виникають будь-які питання щодо фінансової діяльності ОСББ, необхідно звернутися до Голови правління з письмовим запитом стосовно надання фінансових звітів для ознайомлення.

3) Ревізійна комісія - створюється для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю Правління з числа співвласників.

Важливо!

Пунктом 18 р. III Типового статуту визначено, що ревізійна комісія має право:

• отримувати від правління і працівників ОСББ первинні і аналітичні документи бухгалтерського та податкового обліку, фінансової, статистичної та податкової звітності об'єднання за будь-який період діяльності об'єднання, ознайомлюватися з зазначеними документами, робити з них виписки і копії;

• за рішенням загальних зборів здійснювати інші дії щодо контролю за фінансово-господарською діяльністю правління об'єднання.

Рекомендація!

Вибирати до складу ревізійної комісії осіб, які мають економічне, бухгалтерське, юридичну освіту, і в разі виникнення питань до роботи Правління зібрати Загальні збори і зобов'язати ревізійну комісію перевірити фінансову діяльність ОСББ, керуючись положеннями ст. 10 Закону про ОСББ, а саме - можливість скликання Загальних зборів ініціативною групою з не менше 3-х співвласників.

Таким чином, для отримання ОСББ кредиту необхідно, щоб дане рішення було прийнято більшістю голосів загальних зборів співвласників!

При цьому важливо пам'ятати: якщо члени ОСББ приймають більшістю голосів рішення про залучення кредитів, жителі, які проголосували проти, все одно повинні виконати рішення зборів і сплачувати по кредиту.

Фінансові зобов'язання кожного жителя розподіляються пропорційно квадратним метрам, якими він володіє. Тобто якщо ОСББ привернуло кредитні кошти, кожен член об'єднання щомісяця сплачуватиме також грошові кошти для погашення кредиту.
Як бачимо, в законодавстві дуже добре визначені повноваження органів ОСББ, а інтереси співвласників є захищеними.

Координатор Сектору розвитку ОСББ, реформування ЖКГ та економічного аналізу Красюк Р.О.