Порівняння варіантів управління багатоквартирним будинком

З 1 липня 2015 року запрацював Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417), з 10 червня 2018 року Закону Украни «Про житлово-комунальні послуги» від 09.11.2017 № 2189-VIII. Законом № 417 істотні зміни було внесено до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р.  № 2866-III (далі — Закон про ОСББ).

Управління багатоквартирним будинком — це вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов’язків співвласників, пов’язаних із володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку (п. 8 ст. 1 Закону № 417).

Управління багатоквартирним будинком може здійснюватися відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону № 417 за рішенням співвласників:

• самостійно співвласниками;
• усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю; (або призначення управителя за конкурсом виконавчим органом місцевої ради)
• усі функції з управління може здійснювати об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі — ОСББ) чи асоціація об’єднань співвласників багатоквартирного будинку (далі — асоціація ОСББ).

Самостійне управління багатоповерхівкою співвласниками

Зокрема, прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком зборами співвласників детально врегульоване ст. 10 Закону № 417, згідно з якою до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у т.ч. про:

• розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, установлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;
• визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;
• обрання вповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, унесення змін і розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;
• визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;
• проведення поточного й капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;
• визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;
• визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.

Процедурні питання проведення зборів також урегульовані ст. 10 Закону № 417. Серед них слід звернути увагу на такі особливості порівняно із загальним порядком управління спільним майном:

• рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких у сумі перевищує 75% (у деяких випадках — 50%) загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку (ч. 6 ст. 10 Закону № 417);
• передбачена можливість прийняття рішень шляхом опитування власників, які не брали участь у зборах, протягом 15-ти днів після проведення зборів (ч. 8 ст. 10 Закону № 417);
• рішення зборів має бути оформлене у вигляд протоколу, до форми та змісту якого висувається низка обов’язкових вимог (ч. 7 ст. 10 Закону № 417, наказ Мінрегіонбуду від 25.08.2015 р. № 203);
• у певних випадках протокол має надсилатися органу місцевого самоврядування для зберігання та розміщення на офіційному веб-сайті такого органа.

Варіант 1. Самостійне управління співвласниками.

Такий варіант управління може бути рекомендований для малоквартирних будинків, де є, наприклад, 3–5 квартир.

У разі такого варіанта управління співвласники як споживачі комунальних послуг укладають договори на постачання комунальних послуг з їх постачальниками, які є природними монополістами у відповідних сферах (залежно від конструктивних особливостей конкретного будинку та ступеня благоустрою населеного пункту це може бути централізоване водопостачання та водовідведення, газо-, тепло-, електропостачання).

Щодо утримання будинку, його поточного й капітального ремонтів, то в цьому разі співвласники самостійно вирішують шляхом проведення зборів співвласників, зокрема, такі питання:

• у яких послугах з утримання є потреба, якому суб’єкту господарювання замовити їх виконання;
• чи є потреба в поточному чи капітальному ремонті, якому суб’єкту господарювання замовити його виконання;
• у чому полягає трудова та/або грошова участь співвласників при реалізації утримання, поточного/капітального ремонтів, які порядок і строки сплати грошових внесків/реалізації особистої трудової участі;
• кого вповноважити на вчинення юридично значущих дій від імені співвласників, який обсяг повноважень надати цій особі.

Так, співвласники можуть самоорганізуватися й частину робіт виконувати самостійно (почергово прибирати прибудинкову територію). Певна особиста трудова участь можлива й на етапі поточного чи капітального ремонтів із метою зменшення вартості послуг спеціалізованої підрядної організації.

Якщо ж потрібно укласти договір на вивезення сміття, на ремонт внутрішньобудинкових мереж чи інші роботи/послуги, у виконанні яких зацікавлені всі співвласники та які не можуть бути виконані співвласниками самостійно, постає питання про визначення особи, уповноваженої діяти від імені всіх співвласників, та про обсяг повноважень цієї особи. Відповідно до ч. 3 ст. 369 ЦКУ, співвласники мають право вповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном. Отже, для цілей розпорядження спільним майном цивільне законодавство передбачає можливість призначити вповноважену особу безпосередньо з кола співвласників. З огляду на це, ми вважаємо, що ця норма має бути застосована й для реалізації можливості вповноваження одного зі співвласників на вчинення правочинів щодо утримання спільного майна, а тому залучати сторонню особу для здійснення представницьких функції немає потреби.

Обсяг повноважень цієї особи слід вичерпно закріпити в протоколі зборів співвласників. Із метою уникнення подальших суперечок можна рекомендувати закріпити таке:

• із якими обслуговуючими підприємствами (комунальними службами, будівельними й іншими підрядними організаціями) необхідно укласти договори в інтересах усіх співвласників;
• які істотні умови мають бути дотримані під час укладання договорів (вартість послуг, їх обсяг, періодичність/графік надання тощо); якщо співвласники довіряють уповноваженій особі обрати виконавців та узгодити з ними певні умови договорів на свій розсуд — прямо закріпити це право вповноваженої особи;
• у який строк та в якій формі вповноважена особа повинна звітувати перед співвласниками про виконання покладених функцій.

Варіант 2. Укладення договору з управителем.

Рішення про те, що управління будинком здійснюватиме управитель, теж належить до виключної компетенції зборів співвласників. Вони вирішують, які саме функції будуть передані управителю.

Управитель багатоквартирного будинку (далі — управитель) — фізична особа — підприємець або юридична особа — суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку й прибудинкової території та належні умови проживання й задоволення господарсько-побутових потреб (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закону № 417).

Примірник протоколу рішення загальних зборів, на яких приймали рішення про визначення управителя чи обрання вповноваженої особи співвласників для укладання, унесення змін і розірвання договору з управителем, передають на зберігання виконавчому комітету сільської, селищної, міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку, який розміщує результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті.

Особливу увагу слід приділити формі договору з управителем.

Відповідно до ч. 3 ст. 11 Закону № 417, умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.

Постановою Кабінету Міністрів України від 20.05.2009 р. № 484 було затверджено Типовий договір про надання послуг з управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд. Зазначена постанова на день написання цього матеріалу є чинною, а отже, підлягає застосуванню в частині, що не суперечить чинній редакції Закону № 417. Водночас не можна виключати прийняття Кабінетом Міністрів України нового підзаконного акта на виконання п. 6 ст. 13 Закону № 417.

Отже, співвласникам, які приймуть рішення укласти договір з управителем, слід обов’язково пересвідчитись у чинності вказаної постанови безпосередньо на дату укладання договору, а також у відповідності положень типового договору актуальній редакції Закону № 417.

Призначення за конкурсом управителя виконавчим органом місцевої ради.

            Крім того, згідно ст. 13 Закону України № 417 - у разі якщо протягом одного року з дня набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. Що і було прийнято згідно рішення виконавчого комітету Сєвєродонецької міської ради за № 391 від 09.06.2018 року.

            У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя. 

            Якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники приймуть рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, співвласники мають право достроково розірвати такий договір, попередивши про це управителя, призначеного на конкурсних засадах, не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.

Співвласники для управління створили ОСББ

У цьому разі теж можливі 2 варіанти:

1. ОСББ залучає управителя для виконання всіх або частини функцій;
2. ОСББ самостійно здійснює управління багатоквартирним будинком чи через асоціацію.

Варіант 1. ОСББ залучає управителя.

Як зазначено вище, управителем може виступати тільки фізособа-підприємець або юрособа. При укладенні договорів з управителем слід зважати не тільки на вимоги ст. 11 Закону № 417, а й на вимоги ст. 13 Закону про ОСББ. Останньою визначено:  якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об’єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об’єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Мінрегіоном. Наразі Типовий договір відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя затверджено наказом Держкомунгоспу від 27.08.2003 р. № 141, який має застосовуватися в частині, що не суперечить Закону № 417 та Закону про ОСББ.

Варіант 2. Управління безпосередньо ОСББ.

У цьому разі співвласники ОСББ здійснюють управління через свої органи управління: загальні збори, правління ОСББ і ревізійну комісію.

Членів правління ОСББ обирають на загальних зборах і до їх компетенції згідно з ч. 20 ст. 10 Закону про ОСББ уходить:

• підготовка кошторису, балансу об’єднання та річного звіту;
• здійснення контролю за своєчасною сплатою співвласниками внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно з законодавством;
• розпорядження коштами об’єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об’єднання кошторису;
• укладення договорів про виконання робіт, надання послуг і здійснення контролю за їх виконанням;
• ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність об’єднання;
• скликання й організація проведення загальних зборів співвласників або зборів представників;
• призначення письмового опитування співвласників та утворення відповідної комісії для його проведення.

Голова правління, обраний зі складу правління, на виконання своїх повноважень відповідно до п. 16 р. ІІІ Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, затвердженого наказом  Держкомунгоспу від 27.08.2003 р. № 141 (далі — Типовий статут):

• веде засідання правління, якщо правління не доручило ведення засідання іншому члену правління;
• забезпечує виконання рішень загальних зборів та рішень правління;
• діє без доручення від імені об’єднання й укладає в межах своєї компетенції договори, вчиняє інші правочини відповідно до рішень правління;
• розпоряджається коштами об’єднання відповідно до затвердженого кошторису та рішень правління, має право першого підпису фінансових документів об’єднання;
• наймає на роботу в об’єднання працівників і звільняє їх, застосовує до них заходи заохочення та накладає стягнення, видає обов’язкові для працівників об’єднання накази в сфері трудових правовідносин;
• за рішенням правління видає довіреності на представництво інтересів об’єднання іншим особам;
• відкриває та закриває рахунки об’єднання в банківських та інших фінансових установах, підписує банківські й інші фінансові документи;
• відповідно до рішень правління, здійснює інші дії, спрямовані на досягнення мети та завдань об’єднання.

Отже, голова правління є керівником ОСББ (юрособи), вищим органом управління якого є загальні збори співвласників.

Отже ми бачимо декілька варіантів управляння будинком:

1. Самостійно.
2. Самостійно, але передавши частину функцій управителю. (управляння керуючою компанію, обраною на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок)
3. ОСББ.

За додатковою інформацією можливо звернутися у Відділі розвитку ОСББ, реформування ЖКГ та економічного аналізу УЖКГ міської ради за адресою вул. Гагаріна 115, к. № 14.

Начальник відділу розвитку ОСББ, реформування ЖКГ та економічного аналізу Красюк Р.О.